Рынок торговой недвижимости (торговых помещений стрит-ритейл) в Киеве в 2018 г. продолжил тенденции предыдущего года и находился в состоянии «стабильности», на сколько это возможно в текущих экономических и политических условиях (см. также Обзор рынка аренды торговых помещений Киева в 2017 г. – год стабильности).
Аренда торговых помещений

Обзор рынка торговой недвижимости Киева в 2018 На протяжении года рынку аренды торговых помещений в Киеве были присущи все признаки стабилизированного рынка:

устойчивый спрос со стороны арендаторов, особенно на торговые помещения в густонаселенных жилых массивах и местах с активным пешеходным трафиком
острый дефицит объектов площадью 50-70 кв.м. в проходных местах
умеренный рост арендных ставок — в среднем в 2018 г. стоимость аренды торговых помещений (стрит-ритейл) в Киеве выросла на 10-20%.

При этом важно отметить, что не редки случаи, когда фактическая вакантность или арендные ставки под влиянием локальных факторов могли достаточно существенно отличаться от среднерыночных трендов. Например, перенесена остановка общественного транспорта, ввелся в эксплуатацию жилой комплекс и одномоментно выросло предложение помещений к аренде и т.п.

Одним из «достижений» уходящего года стало возобновление тренда привязки арендной платы к курсу доллара для небольших торговых помещений в проходных местах центральной части города.

Пока это не является общей практикой, как было ранее до 2014 г. Тем не менее, конкуренция за аренду качественных площадей дает собственникам таких помещений дополнительные преимущества в переговорном процессе (см. комментарии компании Capitel Business Group: Аренда торговых помещений в центре Киева, 1 квартал 2018 г.).

Однако, арендаторы торговых площадей крайне осторожно оценивают перспективы бизнеса в условиях политической нестабильности в преддверии президентских и парламентских выборов 2019 г. Стремление арендодателей привязать арендную плату к курсу доллара, особенно в период курсовых колебаний, существенно усложняет переговорный процесс (см. комментарии агентства недвижимости «Новая локация»: Курс доллара – влияние на рынок аренды торговых помещений Киева в 3 кв. 2018 г. (стрит-ритейл).

Интерес к аренде торговых помещений в 2018 г. наблюдался со стороны всех сегментов. Наибольшая доля запросов, в продолжение тенденций предыдущего года, приходилась на заведения общественного питания. В жилых массивах, кроме кафе и ресторанов, лидерами спроса были продуктовые магазины и салоны красоты/парикмахерские (см. Какой бизнес открыть в отдельно стоящем помещении).

Арендные ставки для торговых помещений в 2018 году в среднем выросли на 10-15% и на конец года в зависимости от местоположения составили:

«5»: 1 500 – 2 000 грн./кв.м.

«4»: 1 000 – 1 500 грн./кв.м

«3»: 500 – 1 000 грн./кв.м.

«2»: 300 – 450 грн./кв.м.

(местоположение оценивается по 5-ти бальной системой: оценка «5» соответствует «топовым» местам в городе с наиболее интенсивным пешеходным трафиком, «2» — преимущественно нефасадное расположение и/или интенсивность пешеходных потоков низкая)
Продажа торговых помещений

Рынок продажи торговых помещений в Киеве в 2018 г. отличался высокой активностью. Кроме вторичного рынка, значительную долю занимали сделки по покупке коммерческих площадей в новостройках.

К основным причинам, которые стимулировали спрос на покупку торговых помещений, мы можем отнести следующие:

ожидание существенного роста цен на торговую недвижимость в долгосрочной перспективе после стабилизации ситуации в стране
недоверие к банковской системе
отсутствие в Украине альтернатив для инвестирования частным лицам.

«Уже традиционно наблюдался существенный разрыв между ценами продавцов и ожиданиями покупателей, который достигал в среднем 30-50%», — так кратко можно охарактеризовать рынок продажи торговых помещений в Киеве в 2018 г.

Чтобы понять ценовые тенденции, рассмотрим портрет покупателей, которые были активны в 2018 г., и с какой целью они приобретали недвижимость.

На рынке коммерческой недвижимости на данный момент присутствует три типа покупателей:

Тип 1: инвестиционный покупатель – как правило, это профессиональные игроки рынка, которые покупают недвижимость с целью заработка. Цена недвижимости для этой группы покупателей формируется ожидаемой доходностью инвестиций за счет будущих арендных платежей и роста стоимости объекта при перепродаже.

Тип 2: конечный пользователь – приобретают коммерческую недвижимость для ведения собственного бизнеса. Эта категория покупателей часто готова платить за качественные объекты более высокую цену, чем классические инвесторы, так как эффективность инвестиций в этом случае определяется, в том числе, рентабельностью операционного бизнеса, а не только арендного дохода.

Тип 3: «сохранение капитала» — главный мотив покупки не получение заработка, а сохранение существующих сбережений. Покупатели данной группы часто не являются профессиональными игроками рынка и не имеют необходимых знаний о его специфике, наиболее активны в ценовом сегменте до $100-150 тыс.

В центральной и прицентральной части Киева наиболее востребованы среди покупателей были торговые помещения стоимостью до $500-700 тыс., за пределами центра – до $200 тыс.

По ценам предложений доходность инвестиций в торговую недвижимость в 2018 г. в среднем составляла 6-9% (окупаемость 11-16 лет), что было малоинтересно покупателям.

Приемлемой для инвестиционных покупателей коммерческих помещений в Киеве в 2018 г. являлась доходность 10-14% (окупаемость 7-10 лет), достигая для лучших объектов 7-8% (окупаемость 12-14 лет).

Указанные экономические закономерности в большей степени наблюдаются в ценовом сегменте дороже $250 тыс., так как преимущественная часть покупателей таких объектов являются профессиональными игроками рынка. В ценовом диапазоне до $150-$200 тыс. разброс цены 1 кв.м торговых помещений был значительно больше. На рынке предостаточно примеров сделок купли-продажи, которые с точки зрения финансовой математики не имеют никакой логики и для классического инвестора не представляют интереса.