На рынке коммерческой недвижимости представлено большое количество предложений от застройщиков о продаже нежилых помещений в новостройках с разным уровнем строительной готовности.
Цены на нежилые площади колеблются в очень широком диапазоне — от 8 000 до 70 000 грн./кв.м. Но далеко не все они станут эффективной инвестицией для покупателей.
Мы уже рассматривали основные моменты, на которые необходимо обращать внимание при принятии решения о покупке нежилых помещений в новостройках (см. «Нежилые помещения в новостройках: как сделать правильный выбор при покупке»).
В этой публикации хотим отдельно остановится на составляющих местоположения. Хотя «вроде все понятно и очевидно», есть ряд особенностей, которые нужно учитывать при изучении предложения о покупке коммерческих помещений на этапе строительства:
1. Визуальная доступность нежилых площадей от остановок общественного транспорта и основных транспортных магистралей района, объектов притяжения жителей (ТЦ, государственные учреждения, офисные здания и т.п.).
От этого зависит будет ли бизнес в ваших коммерческих помещениях обслуживать только жителей прилегающих домов или количество потенциальных потребителей значительно шире. В зависимости от этого уровень арендного дохода, на который вы можете рассчитывать, совершенно разный.
2. Существующее и перспективное количество жителей в пешеходной доступности от помещений.
Ответьте себе на три вопроса: когда, сколько и кто?
Сам факт того, что нежилые помещения расположены в строящемся жилом комплексе, говорит о том, что население данного района будет меняться. Необходимо спрогнозировать количество и социальный портрет жителей. От этого зависит под какие бизнесы будут востребованы построенные коммерческие помещения (см. «Коммерческие помещения на первых этажах – результаты опроса Realty Story» и «Какой бизнес открыть в отдельно стоящем помещении (стрит-ритейл)»).
Сроки заселения новостройки определяют, когда вы начнете получать арендные доходы. Во-первых, фактические сроки ввода в эксплуатацию домов, как правило, не соответствуют заявляемым застройщиками. Во-вторых, после того, как жители получат ключи, еще на протяжении 1,5-2 лет дом будет заселяться. В новых домах арендные ставки на нежилые помещения, как правило, достигают среднерыночного уровня на 2-3 год после ввода в эксплуатацию (в зависимости от размера и этапности строительства комплекса).
3. Расположение нежилых помещений относительно будущих (!) пешеходных потоков.
Это один из самых сложных этапов анализа объекта. Необходимо смоделировать направленность и интенсивность пешеходных потоков в районе, учитывая основные закономерности движения людей от мест проживания к точкам притяжения (остановки общественного транспорта, магазины, места отдыха и т.п.). Коммерческие помещения, которые расположены в стороне от пешеходных потоков, будут менее востребованы, что отразится на их будущем арендном доходе.
Кроме этого, в больших жилых комплексах, которые строятся очередями, направленность движения пешеходов может меняться по мере ввода домов в эксплуатацию.
Этот фактор далеко не всегда учитывается застройщиками при формировании цены нежилых помещений и доходность вашей инвестиции в результате может оказаться значительно ниже ожидаемой.
Вывод — будьте избирательны. Арендные ставки на нежилые помещения в пределах одного жилого комплекса могут отличаться даже в 2-3 раза. Изучайте, анализируйте, инвестируйте. Если есть вопросы, связывайтесь с нами.
