Инвестирование в нежилые помещения в новостройках отличается значительно большими рисками по сравнению с покупкой существующих объектов.
Приобретая готовый объект, покупатель анализирует пешеходный трафик, оценивает существующий уровень арендного дохода, риски его снижения или возможность повышения, сопоставляет преимущества и недостатки площадей.
Строящийся объект так «пощупать» невозможно. Необходимо оценить его потенциал, будущую рыночную привлекательность помещений. От точности этой оценки зависит, будет ли инвестиция прибыльной или убыточной.
Согласно данным портала address.ua, в августе 2016 г. в Киеве строится около 120 жилых проектов. Во многих из них предусмотрены нежилые помещения, которые предлагаются к продаже по цене $1 300-$2 500/кв.м. Но далеко не все из этих площадей станут выгодной инвестицией.
Евгений Лобанов, директор компании A-Management, специализирующейся на аренде, продаже и управлении коммерческой недвижимостью, выделяет следующие факторы, которые следует принимать во внимание при покупке нежилых помещений в новостройках.
1. Сроки ввода в эксплуатацию.
Доходность покупки даже самых эффективных площадей окажется низкой, если помещения будут сдаваться в аренду через год-два с момента приобретения, а фактор времени не учтен в стартовой цене.
Например, доходность приобретенного готового коммерческого помещения стоимостью $250 тыс., которое сегодня приносит 50 тыс. грн. арендного дохода в месяц, составляет около 9,5% в год. Если сдать в аренду эти площади возможно только через 1,5 года, т.е. после ввода дома в эксплуатацию, доходность инвестиции резко падает и в нашем примере составит около 5,5%.
Поэтому, покупать нежилые помещения в строящихся жилых домах на раннем этапе целесообразно по инвестиционной цене, которая к концу строительства гарантированно вырастет.
Чтобы продемонстрировать «цену вопроса» вовремя принятого правильного решения, Евгений Лобанов привел примеры сделок по покупке торговых помещений в ЖК «Французский бульвар» в Киеве. Инвестор 1 купил помещение на стадии строительства нижних этажей за $1 500/кв.м, Инвестор 2 с опаской отнесся к данному проекту и приобрел площади на финальном этапе строительства, но уже по $2 800/кв.м. Оба сегодня получают арендный доход в размере $20/кв.м в месяц. Цифры говорят сами за себя: Инвестор 1, при несомненно более высоких рисках, получил в два раза большую доходность на вложенные средства (17,5% по сравнению с 8,5%).
2. Местоположение
Местоположение – понятие емкое. Касательно торговых помещений, прежде всего, оценивается потенциальная интенсивность пешеходных потоков в непосредственной близости от объекта покупки. От этого зависит, под какое функциональное назначение (кафе, аптека, магазин, банк, клиника, салон и т.п) и товарную группу помещения будут использоваться, а также, будут ли они в будущем востребованы арендаторами, какой арендный доход будут приносить.
Предпочтение необходимо отдавать торговым площадям и помещениям на проходных улицах, перекрестках, въездах в жилой квартал. Сложность заключается в том, что необходимо учитывать не только существующую ситуацию, но и перспективу: численность жителей на близлежащих территориях, направление их движения, расположение остановок общественного транспорта, объектов притяжения пешеходных потоков (торговые центры, продуктовые магазины и т.п.).
Немного легче, если речь идет о точечном строительстве в пределах сложившейся застройки. В этом случае можно оценить существующие потоки и смоделировать, как они изменятся после ввода нового дома в эксплуатацию.
Сложнее анализировать жилые комплексы, тем более, если предусматривается несколько этапов строительства. По мере развития комплекса количество жителей растет, меняется инфраструктура, остановки общественного транспорта. Оценить потенциальную привлекательность конкретных помещений в таких условиях часто крайне сложно.
Евгений Лобанов отмечает, что в практике компании A-Management много примеров, когда арендный доход удачно расположенных торговых помещений через 6-12 месяцев после завершения строительства вырастает в 1,5 – 2,0 раза по мере заселения дома и развития инфраструктуры. В тоже же время, к сожалению, есть примеры, когда на этапе строительства потенциал местоположения помещений переоценен и фактический арендный доход ниже предполагаемого на этапе покупки уровня.
3. Форма помещения, высота.
В идеале торговое помещение должно быть в одном уровне, иметь правильную форму, с минимальным количество колонн и других несущих конструкций внутри. Высота помещений должна быть не менее 3,5 м, важно наличие вентиляционных каналов и достаточной мощности электроэнергии.
«Дополнительным преимуществом коммерческих помещений в новостройках является то, что у них отсутствуют какая-либо юридическая история. При правильном подходе доходность инвестиций в покупку на этапе строительства может составлять до 15-17%. Однако важно на этапе инвестирования провести детальный анализ проекта, оценить потенциал местоположения приобретаемых помещений и их будущую рыночную привлекательность», — резюмирует Евгений Лобанов.
